#полезное_жкх35

#полезное_жкх35

Как, когда и за чей счет управляющая компания должна ремонтировать подъезды: отвечаю на вопросы

Состояние подъезда (или парадной) многоквартирного дома — это,Показать ещё пожалуй, самый наглядный показатель качества работы управляющей организации.

Многие люди жалуются на то, что их подъезды не ремонтируются годами. Разберем ключевые вопросы, которые позволят собственникам квартир решить эту проблему.

1. С какой периодичностью должен проводиться ремонт подъезда?

Если этот вопрос не отражен в договоре управления (который заключается между управляющей организацией и собственниками помещения многоквартирного дома), применяются нормативно установленные сроки.

В частности, суды руководствуются Правилами технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170), согласно которым периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года — в зависимости от классификации зданий и физического износа (п. 3.2.9).

И если в договоре управления предусмотрен больший интервал для ремонта подъездов, с высокой долей вероятности суд также применит нормативно установленные сроки.

2. Какие работы должны быть выполнены в рамках текущего ремонта подъезда?

Перечень таких работ определяется рядом подзаконных нормативных актов, которые являются обязательными для управляющих организаций:

- Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170),

- Минимальный перечень работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290),

- Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491),

- Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем России).

Исходя из содержания этих нормативных актов, можно определить примерный перечень работ, проведение которых предполагается в рамках текущего ремонта подъездов:

- заделка выбоин, трещин в ступенях лестниц и межлестничных площадок,
- укрепление или частичная замена лестничных перил,
- замена отдельных участков полов и покрытия полов в местах общего пользования,
- восстановление штукатурки стен и потолков, облицовки стен и полов керамической и другой плиткой отдельными участками;
- восстановление лепных деталей и розеток,
- все виды малярных и стекольных работ на лестничных клетках, подвалах, чердаках (в т.ч. побелка и покраска стен, батарей, перил и потолков, замена или вставка стекол в окна),
- укрепление плафонов и ослабленных участков наружной электропроводки,
- ремонт или замена подъездных электрических щитков,
- покраска и укрепление козырьков на входе в подъезд.

Исходя из судебной практики, можно отнести сюда также ремонт и монтаж общедомовых почтовых ящиков и шкафов (например, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2022 № 17АП-7173/2022-АК, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А05 – 7804/2017).

Разумеется, необязательно все перечисленные работы должны проводиться при каждом очередном ремонте подъезда: конкретный перечень определяется управляющей организацией, с учетом мнения подрядной организации и исходя из фактического состояния подъезда.

3. Может ли управляющая компания откладывать ремонт подъезда до проведения общего собрания собственников и требовать от жильцов дополнительную плату на ремонт?

Жилищный кодекс РФ относит принятие решения о проведении текущего ремонта к компетенции общего собрания собственников. Поэтому нередко управляющие компании отказываются ремонтировать подъезд, если нет соответствующего решения общего собрания.

Между тем, суды с такой позицией не соглашаются:
- Верховный суд РФ уже не раз подтверждал, что управляющая организация обязана содержать общедомовое имущество в надлежащем состоянии (в т.ч. своевременно проводить необходимые ремонтные работы) независимо от решения общего собрания собственников (см. например, определение Верховного суда РФ № 48-КГ18-22).

Но это — при условии, что план ремонтных работ не выходит за рамки перечня, предусмотренного нормативными актами (Минимального перечня работ и услуг, № 290 и т. д.).

В таком случае никакой дополнительной платы с собственников управляющая компания взимать не вправе.

Если же управляющая организация или сами жильцы дома предлагают провести какие-то дополнительные работы по благоустройству подъезда, то без решения общего собрания собственников обойтись уже не удастся — на нем в т.ч. должна быть определена стоимость работ и размер взноса с каждого собственника (см. например, определение Верховного суда РФ № 301-ЭС20-13447).

4. Что делать, если управляющая компания не исполняет свои обязанности по ремонту подъезда?

Контроль за надлежащим исполнением управляющими организациями своих обязанностей осуществляет государственная жилинспекция — туда и нужно в первую очередь обращаться с жалобой по поводу длительного отсутствия ремонта в подъезде.

Управляющей компании грозит серьезный штраф (от 250 тысяч рублей — по ст. 14.1.3 КоАП РФ), если по итогам проверки подтвердится обоснованность жалобы (см. например, Постановление Девятого КСОЮ по делу № 16-104/2022).